房产置换有招数助家庭资产优化

来源：大洋网 2023-07-28 17:42:45

一直被视为具有保值能力的房产，在房地产市场持续调整的情况下还是好的配置吗？手头的房子又该如何处置和整理？对此，业内人士表示，当前政策利好密集释放，同时一手房折扣优惠较多，是家庭不动产资产优化的窗口期，建议根据生活需求，合理优化手头的物业配置，在提高居住品质的基础上，实现家庭资产的优化。

趋势：楼市分化将会日趋明显

(资料图片)

据国家统计局日前公布的数据，在刚刚过去的6月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，相较其它各线城市跌幅最大且降幅比上月扩大0.3个百分点；同比来看，6月份，一线城市二手住宅销售价格同比由上月上涨0.4%转为下降0.4%。其中，上海二手房价格环比下降1.2%，跌幅居70城之首；北京和深圳的二手房价格环比均下跌0.7%；广州二手房价格环比下跌0.3%。

合富研究院数据显示，广州上半年二手房放盘量达20万套，在2022年高位的基础上继续增长了15%~20%。同时，2023年上半年广州二手房成交同比下降了15%，意味着置业者入市热情有限，楼市观望氛围明显。

房子究竟还是不是优质资产？对此，地产业界已有共识。在城市化、人口等多重要素的影响之下，房地产的普涨格局已经结束，楼市的分化将会日趋明显。部分处于城市核心高能级板块、具备较强人口和产业吸引力的新兴板块的房产，其价值仍有较强支撑，同时不可避免的是，相当部分房产的金融价值将明显剥离。但同时，房产作为大多数中国家庭资产的“压舱石”，仍然有其不可替代的配置价值。

金融界投资专家夏磊表示，不确定的市场环境中，资产配置要遵循两大原则，一是降低收益预期；二是降低风险，追求一些确定的、核心的、稀缺的优质资产。夏磊认为，“房子依然是资产配置的基础和前提”。在资产配置比例上，他给出“3：4：3”的比例建议：房产配置占比约30%，低风险、流动性比较好的现金及固收理财占比40%、权益类资产配置占比约30%。

房产难以成交？

多是税费高或挂牌价偏高

该如何处置手头房产，在对房地产市场大势走向有基本的认识和判断之后，还需要对手头房产的状况和价值进行研判，该出售还是持有则要根据自身需求和实际情况来规划。

从房屋状态以及地段位置来看，不少家庭手头需要处置的房产主要分为三类，一是老城区楼龄较长，房屋保养状况一般，面积不大的房产。二是楼龄较新的市区次新房，三是郊区大户型。

综合各机构的成交数据来看，能快速成交的房产通常有低总价、同类型房源放售较少、地段配套优越等特征。合富研究院高级分析师梁燕明表示，挂牌价格明显偏高或不愿意谈价是目前难以成交的最主要原因，此外一些税费比较高的房产也难以出手。

从数据来看，市场上放售的二手房大部分是20~30年左右楼龄的房子，或多或少存在一些缺陷，如结构布局落后、通风采光差、朝向不好，面积小、无车位等。对于这类房产，地段格外优越，配套齐全或有优质教育资源的竞争力较强。如果是有明显瑕疵的物业，可以降低预期出售为宜。

业内人士表示，在买方市场之下，要考虑租金收益，考虑全周期回报。不愿意低价出售资产，可以考虑重新包装和改造，增加持有的收益。

学几招

找准定价区间快速完成高利率房贷置换

对于置换买家而言，在根据生活动线选择置业标的的前提下，如果在资产端购入的房产长期成长性优于售出房产，同时在负债端能够明显降低贷款成本，那么这个操作的潜在收益是有保障的。

林小姐近期完成了房子的置换：卖出了位于广州海珠区西部的二手房，同时买入了位于天河东部的新房。由于海珠西生活便利配套完善，二手交投一直较为活跃，加上林小姐置换意愿坚决，价格合理，所以一个月内快速完成了一卖一买的操作。

林小姐之所以能快速出售房产，在曝光、放盘、定价三个步骤上都非常讲究策略。基于当前二手房大多由大平台匹配促成，而平台的流量倾斜决定着有多少中介、置业者可以看到该房源从而介绍给潜在客户，她研究了平台的流量规则，以满足更多曝光的条件。在放盘环节，多放几间中介。在定价策略上，找到房源所在小区的合理价格中枢至关重要，她结合平台成交记录与中介充分沟通，并充分分析对手盘，主要是同小区同户型产品的定价区间，以此来找到自身房源有竞争力的价格。她特别提醒，对于同价格区间一手项目也应给予适当关注，将有助于找到市场认可的价格。

而在这笔交易中，林小姐主要的获益点有三个：首先，满足对于居住需求的提升。此前的二手楼已经有一定的楼龄，小区设备逐渐陈旧，同时由于工作变动，家人生活的重心向东迁移，节约了大量的通勤时间；其次，新房相对于20年前的旧楼，从产品来看已经完成了升级，未来在二手市场上可能出现分化进一步加剧的情况。当前市场上，对于非占据城市顶级资源的房产而言，楼龄越久，折旧可能越多。

最后，对高利率房贷进行了置换。在存量房贷利率打折尚无明确时间表的前提下，购置房产还可以达到降低房贷利率的作用。林小姐此前的房子系利率上浮10%期间购入，当前利率约4.9%，但完成置换操作后，利率降至4.2%，贷款总额不变的情况下，月供降低1500多元。

37年老房重新包装租金多收2100元

对于不愿低价出售房产，或者愿意长期持有物业的业主而言，可以改变一下思路，重新包装物业获取更大的收益，除了自己进行改造之外，也可以寻找市场上一些专业的出租平台。

张先生在天河南六运小区有一套两房一厅的房子，楼龄已有37年，以前老旧的装修出租价格是每月4700元。他想将房子进行装修，在得知某二手房出租平台有一种“增益租”模式，可以解决装修问题，还可通过平台放租获得更高收益，就尝试了一下。张先生跟平台商议的租金，是呈现在租客端的租金，同时平台会跟张先生约定保底收益，即使出租屋空置，业主仍然享受保底收益，如年底有溢出约定租金部分的收益，业主可以享受年度分红。装修后，目前租金价格是6800元，目前一直满租，没有空置。

这个过程需要张先生投入11万元，他将房源委托给某主流平台，并通过其装修能力，对房源进行贴近市场需求的改造。

文/图：广州日报全媒体记者刘丽琴、龙乐乐

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