新盘去化率最低仅4.5% 青岛房企布局自救丨焦点

来源：中国房地产报社 2023-08-19 11:13:26

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新盘频频遇冷，倒逼开发商寻求应对之策。

白珍亮/发自山东

(资料图片)

近半个小时时间内，青岛市李沧区南岭三路双子星城公园里售楼处人来人往，但仅有一对是真正的看房客户，其他几乎都是身着白衬衫打着领带的中介。

连日来，记者走访青岛市市北、李沧等区域楼盘发现，无论是中高端改善楼盘，还是小户型刚需盘，均呈现冷清态势，不少项目的咨询、到访和成交量都较之前有明显下滑。

青岛思源地产数据显示，6月份，青岛共有19个新盘入市，其中住宅推货量1768套，开盘去化率仅13.86%。

进入下半年，新房市场销售不畅现象愈发明显。据不完全统计，7月份青岛开盘的19个项目，入市去化率低于10%的就有6个楼盘，中交海发山海大观的开盘去化率仅有4.5%。

新盘频频遇冷，倒逼开发商寻求应对之策。

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市场整体行情仍然较差

青岛某售楼处。白珍亮/摄

8月17日上午，青岛市李沧区南岭三路双子星城公园里营销中心，短短半小时内，贝壳、致禾等房地产中介机构工作人员纷至沓来，或参观或带客，但自行前往看房的客户寥寥无几。

双子星城公园里是一个位于李沧区北部主打刚需刚改的项目，起步价已经低至150万元/套。“行情不好，销售指标定的比较低。5月份后，市场更难了，每个月只能卖20套左右，客户观望情绪很重，我们项目会定期推出一些特价房，但是总体来看，对销售拉动不大。”该盘一名销售人员表示，他们项目工作日能有十几组客户，周末能多一些，中介带看客户占到70%以上。

在双子星城公园里北侧约3公里的中交楼山春晓项目，案场人气更加清冷。“7月份卖了不到10套，这个月能好一点。”该项目一名置业顾问表示，现在市场惨淡，案场推出了送车位活动，除此之外也没有什么好办法。据了解，该项目目前高层房源售价17000元/平方米~18000元/平方米，比开盘价下调约1000元/平方米。目前一期房源剩余约20%，另外还有4栋预计将以“现房”形式推出。

对比来看，片区另一大出货主力青岛印象滟情况稍好一些。“我们半年销售指标超额20%完成，最近销售也不好。”一名销售人员表示，由于客户稀缺，他们项目10名置业顾问会轮流到商场拓客，但是效果甚微。

中指研究院数据显示，2023年春节过后青岛楼市迎来阶段性回暖，2月、3月商品住宅成交量环比涨幅均超80%，但进入4月份楼市显疲软，成交量环比下降约5成。

一位Top20房企营销负责人表示，从日常监测和同行交流来看，自5月起，青岛市场新盘来访及认购量明显下滑，特别是远郊市场，难寻购房者身影。另外，二手房市场置换客户房子难以“脱手”，制约了他们进入新房市场。

在这样的市场背景下，青岛因城施策，打出楼市新政组合拳，积极支持刚性和改善性住房需求，目的在于带动房地产市场向上健康发展。

不过目前来看，新房市场仍颓势难挽。

青岛思源地产数据显示，7月份，青岛新建住宅开盘去化率提升到19%，但相比今年3月份29%的平均开盘去化率，这个数据大大折扣。另据相关机构数据显示，7月青岛新建住宅成交4831套，环比下降70.28%。

走访中，多名一线销售人员也描述了从业者的艰难。“我2014年入行，从来没有遇到这种行情，好多同事都转行了，实在卖不动。”

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开发商积极自救

新盘遇冷，倒逼开发商寻求应对之策。

同策集团山东区域公司副总经理李杨表示，之前很多房企咨询的方向都是选择城市进入、土地投资、客研等问题，市场转冷后，开发商拿地热情降低，房企咨询量下降很多，有客户开始咨询市场变化之后如何加快去化周期，因为现在客户难寻，连渠道客户都在大幅缩减。

据了解，不少开发商对后市的预判比较悲观，所以目前的心态是将推货时间往前安排，并提高渠道佣金，加大折扣。

据房天下不完全统计，进入8月，青岛市区有37盘计划推盘或首开，这一推盘量是今年以来的最高。

“开发企业会拉长销售周期，提前布局，不可能把所有的销售指标压倒4季度。另外，从土地出让看，集中拿地的开发商现在也到了出货周期。”李杨认为，当下受制于大环境影响，青岛房企创新性的营销举措并不多，大多数房企加大了渠道的使用力度和提高强度，房价也进行了让利，以期拉动销售。

“我们最近引入了渠道，其他的营销动作砍掉一些，节省成本，按效果付费。”青岛老四方片区某主打改善型产品营销负责人说，他所在的项目正在集中去化大户型。他认为，开发商的营销策略到底是重营销还是重渠道，主要看各自选择，如果对时效性要求比较高，需要见到直接效果，80%~90%的开发商会可能会选择渠道。

“当前的市场环境下，小幅降价带来的销售增量对项目整体贡献不大，企业也有利润方面的考虑，不可能大幅降价。”中海地产青岛公司相关负责人称，上半年公司既定的销售目标基本完成，近期的销售策略主要是通过新房源加推、实景展示产品力、提升渠道及销售人员基本功来加大转化率，而不会盲目选择“降价”作为营销手段。

“种种数据显示，市场确实在下行，今年6月底翘尾也没出现，7~8月份市场依然在下滑。这种情况下，我们的嗅觉要更灵敏，所以要先跑，就看谁跑得快，最起码要比竞争对手卖得好。”该名负责人称。

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楼市“等风来”

进入今年7月，从中央到地方，激活房地产行业的支持政策不断出台。过往认为“不可动摇”的一线城市楼市限购政策也出现松动，包括上海、广州、深圳等在内的一线城市，从公积金等方面持续对房地产政策进行优化，尤其是住建部“个人住房贷款‘认房不用认贷’”政策的表述，让外界看到楼市新政出台的可能性。

走访中，青岛不少从业人士期待“认房不认贷”落地。在他们看来，今年楼市复苏不及预期，“认房不认贷”可有效提振新房去化，改善房企流动性。

“今年剩下的这几个月，我觉得不会比现在更差了。”青岛通和启章一名销售人员说，如果新政落地，多少会对市场起到拉动作用。

亦有房地产中介机构人士表示，“据我们的沟通情况，多数业主都持观望态度，等待政策调整，特别是打算换房的改善性需求业主，‘认房不认贷’最受关注。”

关于今年“金九银十”市场行情的预测，多位业内人士坦言，爆发式增长肯定不会出现。李杨认为，如果“认房不认贷”落地青岛，会释放部分购房需求，但对楼市走势不会产生太大影响，当下影响青岛乃至全国楼市的根本问题还是“消费信心”不足，楼市全面复苏任重而道远。

值班编委：李红梅

责任编辑：温红妹刘亚

审读：戴士潮

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